Todo lo que debes saber antes de comprar una casa prefabricada en AliExpress o Alibaba

Las casas prefabricadas están ganando terreno a las construcciones convencionales por muchos motivos: son más baratas, su montaje es más rápido y poseen una mayor eficiencia energética, lo cual permite ahorrar en climatización.

¿Te has planteado comprar una de estas casas en China a través de AliExpress o Alibaba y no sabes muy bien cómo tienes que hacerlo? ¿Qué pasa con el envío? ¿Y con aduanas?

En esta guía te explicamos todo lo que debes saber sobre importar un módulo o casa prefabricada.

¿Merece la pena comprar una casa prefabricada de China?

En España el precio medio de una vivienda convencional de obra nueva supera los 1.000€/m2. Las casas prefabricadas que puedes adquirir a través de una empresa local, aunque son más económicas, rondan los 600-700€/m2 (estos precios considerando una calidad media en los materiales).

Teniendo en cuenta estos precios, dar el paso de comprar una vivienda puede dar mucho vértigo. Por eso una alternativa muy interesante son las casas prefabricadas que podemos importar de China: con unos precios base alrededor de los 100€/m2, hacen mucho más asequible el sueño de tener una casa de campo.

Y, aunque puedes comprar modelos de casa estándar, muchos vendedores tienen opciones totalmente personalizables. Incluso puedes enviarles un plano o un croquis a mano alzada para que te aconsejen y te guíen en tu propuesta final.

Además, la mayoría de vendedores ofrecen descuento por comprar varias unidades, así que si tu idea es comprar estas casas para montar un negocio, todavía te puede salir más a cuenta hacerlo en China.

Por contra, el principal inconvenientes es que el envío desde China es caro y todavía no existen vendedores con envío local.

¿Dónde comprar estas casas?

Como encontrarlas: para encontrar los mejores resultados en AliExpress haz esta búsqueda y en Alibaba esta otra

Este tipo de casas las tienes disponibles tanto en AliExpress como en Alibaba, pero el catálogo que encontrarás en Alibaba es mucho más variado.

Y, sí, aunque Alibaba sea una web orientada al por mayor, puedes comprar una sola unidad.

Además, en Alibaba las tienes también clasificadas según su uso: hotel, vivienda particular, almacén, oficina, baños portátiles…

Pasos a seguir para comprar una casa prefabricada en China

Vamos a ver que es lo que tienes que hacer para comprar una de estas casas.

Pregunta a varios vendedores

Obviamente primero debes empezar comparando precios y preguntando a los vendedores qué incluyen sus casas. Es importante que tengas claro lo siguiente:

• ¿La casa incluye sanitarios, mobiliario de cocina, carpintería, instalación eléctrica…? Algunos vendedores incluyen en sus casas mobiliario de cocina, sanitarios u otros extras que a priori pueden encarecer el precio de la vivienda. Analiza si te compensa asumir un mayor gasto ahora o simplemente prefieres terminar la casa cuando la recibas. Nunca des nada por sentado: pide que te hagan un listado de todo lo que está incluido.
• ¿La casa necesita cimentación? Es importante para saber si nos encontramos ante una casa prefabricada móvil (no necesita cimentación) o una casa prefabricada modular (sí que la necesita). Generalmente la normativa para casas que no necesitan cimentación es más laxa, ya que en muchos países no son consideradas bienes inmuebles (en España, por ejemplo). Esto dependerá del país desde donde nos leas y obviamente debes asegurarte antes.
• ¿Cuál es el precio del envío? En AliExpress los precios de envío ya vienen indicados en cada producto pero en Alibaba no: pregunta al vendedor el precio por el transporte hasta el puerto que más te convenga. Estas casas siempre son enviadas por vía marítima desde China al puerto que tú escojas.
• ¿Tiempo de envío? Esto dependerá de cada vendedor y de si compras un modelo estándar o personalizado. Normalmente, el tiempo de envío oscila entre las 4-7 semanas.
• ¿Están todos los materiales incluidos? Cuidado porque algunos vendedores no te proporcionan todos los materiales para ejecutar tu casa de principio a fin. Esto puede pasar sobre todo en casa prefabricadas formadas por estructura de acero y paneles de hormigón, ya que algunas veces solo incluyen la estructura de acero sin los paneles de hormigón, que es lo más pesado.
• ¿Condiciones de pago? Cuando se trata de una vivienda personalizada, algunos vendedores piden un adelanto del 30% del presupuesto para empezar a fabricarla. Esto es totalmente normal y es lo mismo que te pedirían si la compraras en tu país.

Forma de pago

Una vez tengas claro qué casa prefabricada quieres, tendrás que proceder al pago. Como estas casas son caras y las tarjeta de crédito suelen tener límites, los vendedores de Alibaba y AliExpress normalmente aceptan el pago por transferencia bancaria o PayPal. Siempre recomendamos esta última opción porque te da un extra de protección.

Pero, importante, elijas el método de pago que elijas, recuerda pagar siempre a través de AliExpress, Alibaba o la tienda que sea, nunca aceptes si el vendedor te propone que le pagues por fuera de la plataforma.

El vendedor te enviará la documentación que tienes que presentar en aduanas

En el momento que el vendedor envíe la casa desde el puerto de China, te indicará la fecha de llegada y te enviará toda la documentación que tienes que presentar en aduanas para poder hacer el despacho mediante una DUA (factura, declaración del valor, contenido del envío, datos fiscales del exportador/importador…).

Todo el trámite del despacho de aduanas lo harás en el mismo puerto a través del agente aduanero que se te asigne, que se pondrá en contacto contigo cuando reciba la mercancía.

Recuerda que los impuestos no están incluidos en tu compra, por ejemplo si lees desde España deberás abonar obligatoriamente el 21% de IVA y el 1,70% de aranceles.

El transporte desde el puerto hasta tu parcela no está incluido

Tienes que saber que el transporte desde el puerto hasta donde quieras ubicar la casa no está incluido, así que deberás contratar una empresa de transporte o alquilar un vehículo para transportarla.

Si te resulta complicado todo el proceso de despacho de aduanas y transporte de la mercancía, existen empresas especializadas en soluciones de despacho de aduanas tipo Clearcust, Gecotex o Logisber, a las que puedes pedir presupuesto para que se encarguen de todos los trámites y del transporte de la casa.

El montaje de la casa también corre por tu cuenta

Este tipo de viviendas se caracterizan por tener un montaje sencillo y aunque puede no ser necesario que contrates mano de obra especializada, debes tener en cuenta que es fundamental disponer de herramientas de montaje y corte para hacerlo. Normalmente, los vendedores incluyen un vídeo de montaje donde puedes valorar la dificultad que conlleva.

Es probable que, aunque no necesites mano de obra especializada para el montaje, sí que la necesites para la instalación de fontanería, electricidad, calefacción o climatización de la casa. Tu parcela deberá disponer de una red de saneamiento (pública o mediante la instalación de una fosa séptica) y posibilidad de engancharse a la red eléctrica (o buscar alternativas como son las placas solares u otras energías renovables).

¿Necesito permiso para colocar una casa prefabricada en un terreno?

Es importante que antes de comprar una de estas casas compruebes qué tipo de casa prefabricada es (con o sin cimentación) y la calificación del terreno donde quieres instalarla (urbano, urbanizable o rústico) para evitar posibles sanciones.

Por eso tenemos que diferenciar entre una casa prefabricada móvil, que no necesita cimentación y que normalmente está compuestas por uno o varios módulos simples, y las casas prefabricadas modulares con estructuras más complejas que sí que la necesitan.

Casa móvil: normativa más laxa

En España las casas móviles (puedes ver ejemplos aquí) están reguladas por la UNE-EN 1647 y el artículo 335 del Código Civil y no son consideradas bienes inmuebles, igual que por ejemplo una caravana.

A pesar de esto y en contra de lo que muchos creen, sí que necesitan de licencia urbanística, así que te recomendamos que consultes con tu ayuntamiento para asegurarte de qué trámites debes realizar.

Casa prefabricada fija: mismos permisos y licencias que una edificación tradicional

En cambio, las casa prefabricadas con cimentación (puedes ver ejemplos aquí) deben tener en cuenta la Ley de Ordenación de Edificios (LOE) y el Código Técnico de la Edificación, como cualquier otra vivienda de construcción tradicional.

Por tanto, necesitarás los mismos permisos y licencias que en cualquier otra construcción de obra nueva y un proyecto visado por el colegio de arquitectos. Además, este tipo de casas también necesitan de una cédula de habitabilidad que puedes solicitar en tu ayuntamiento.

Consulta la calificación del terreno donde quieres colocarla

En la sede electrónica del catastro (aquí) puedes consultar de forma rápida y sencilla el tipo de suelo donde quieres ubicar tu casa introduciendo los datos o la referencia catastral.

En principio, en España las casas prefabricadas solo pueden colocarse en suelo urbano (terrenos con todos los servicios necesarios en los que está permitido construir). Aunque existen excepciones dentro de cada comunidad autónoma en las que también se permite hacerlo en suelo urbanizable o rústico, siempre que cumplan una serie de condiciones.

¿Qué pasa si coloco una casa prefabricada sin permiso?

Si haces esto, te enfrentas a posibles sanciones por parte de la administración tanto si se trata de suelo urbano o rústico.

En España las edificaciones ilegales prescriben a los 4 años y aunque antiguamente era una práctica muy habitual y mucha gente prefería correr el riesgo, hoy en día el control por satélite hace más fácil su detección.

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